Financiamentos imobiliários têm maior alta semestral em 10 anos. É hora de comprar a casa própria?

Apesar da chegada da pandemia, 133.786 imóveis foram financiados por pessoas físicas no primeiro semestre de 2020, um aumento de 35,2% na comparação com os seis primeiros meses do ano passado. A alta é a maior para o período dos últimos dez anos.

Os dados são da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) e consideram os financiamentos contratados por meio do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que utiliza recursos da poupança e representou 62% dos financiamentos de janeiro a junho de 2020.

De acordo com dados do Banco Central, publicados nesta semana, o volume total transacionado nos financiamentos imobiliários cresceu 20,5% no primeiro semestre deste ano na comparação com o mesmo período do ano passado, somando R$ 50,8 bilhões no período.

Os dados do BC representam o valor total financiado por pessoas físicas no ano em todas as linhas de crédito, tanto aquelas que usam recursos do SBPE, FGTS e fazem parte do programa Minha Casa Minha Vida, quanto aquelas incluídas no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), voltadas a financiamentos de imóveis mais caros.

Selic baixa

Entre os motivos para o aumento significativo dos financiamentos, o principal, segundo especialistas, é a redução da taxa básica de juros da economia, a Selic, que está em 2,25% ao ano, menor patamar da série histórica – e deve cair ainda mais a partir da semana que vem, segundo expectativas do mercado.

Na prática, a queda da Selic está diretamente relacionada aos custos dos empréstimos imobiliários porque as instituições financeiras, responsáveis por ofertar esse tipo de financiamento, costumam repassar parte dos cortes da taxa básica de juros às taxas cobradas nos contratos – o que torna as prestações mais suaves e pode viabilizar a negociação para mais pessoas.

Eduardo Zylberstajn, head de pesquisa e inovação da Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas), explica que justamente pelo baixo patamar dos juros, essa crise é diferente da que enfrentamos em 2015, quando os efeitos no mercado imobiliário foram mais severos.

“Há cinco anos tínhamos juros muito altos, desemprego, falta de confiança. Tudo conspirava contra. Agora, por mais que ainda tenhamos desemprego e um certo receio em relação ao curto prazo, os fatores estruturais do mercado, principalmente pelo lado da demanda seguem firmes. No Brasil, o juro baixo é determinante para impulsionar a demanda no mercado imobiliário”, diz Zylberstajn.

Para ter uma base de comparação, no primeiro semestre de 2015 os financiamentos imobiliários caíram 17,5%, na comparação com o mesmo período de 2014, segundo a Abecip.

A taxa média do financiamento imobiliário caiu de 11,8% para 7,5% ao ano de junho de 2015 até junho deste ano, segundo dados do Banco Central. “Uma redução dessa magnitude em um financiamento de 30 anos possibilita o acesso de muitas famílias que não tinham condições anteriormente. Qualquer ponto percentual já faz diferença na prestação”, explica Cristiane Portella, presidente da Abecip.

Uma simulação da fintech digital de crédito CrediHome mostra que no fim de 2015, com a Selic em 14,25% ao ano e uma taxa média de 11% ao ano no financiamento imobiliário, um empréstimo no valor de R$ 200 mil com prazo de 30 anos, tinha parcela inicial de cerca de R$ 2.600. Hoje, esse mesmo financiamento, mas com a Selic em 2,25% ao ano e 7,5% ao ano de juros, tem parcela de cerca de R$ 1.550, ou 40% menor.

E a economia vale também para quem já está com o financiamento aberto. Reportagem anteriormente publicada pelo InfoMoney mostra que ao migrar um financiamento de um banco para outro, por meio da chamada portabilidade de crédito, é possível trocar uma taxa alta por outra mais baixa, condizente com o atual patamar da Selic, e obter economias de R$ 200 mil ou mais.

Boa oportunidade

Zylberstajn avalia que os preços de vendas dos imóveis estão em recuperação. O Índice FipeZap, um dos principais termômetros sobre os preços dos imóveis comercializados no país, mostra que o valor médio do metro quadrado no Brasil registrou alta nominal (sem considerar a inflação) de 1,11% no primeiro semestre ou de 1,03%, descontando a inflação.

Já nos últimos 12 meses, apesar do avanço nominal de 0,81%, ao considerar a inflação acumulada no período – de +2,11% -, os preços tiveram queda real de 1,27%.

“Existe uma demanda clara pela aquisição de imóveis, e conforme a situação da pandemia for se estabilizando, com o juro baixo e bastante crédito disponível no mercado, a demanda vai aumentar. A oferta não deve acompanhar na mesma velocidade, o que vai gerar um aumento mais sólido nos preços. Mas tudo depende da evolução da pandemia. Por enquanto, há boas oportunidades”, diz o head de pesquisa da Fipe.

Arthur Vieira de Moraes, professor de finanças do Ibmec e especialista em fundos imobiliários, diz que a combinação de fatores como a taxa de juros básica no menor patamar já registrado e a expectativa de alta nos preços, faz com que este momento seja propício para a compra de um imóvel.

“É uma boa escolha. Esta crise passa, mas a decisão do financiamento é de longo prazo. Por isso, vale aproveitar o momento de Selic baixa para comprar o imóvel e ter prestações mais atrativas no financiamento. A tendência de alta nos preços é mais um motivo para considerar a aquisição agora”, explica.

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